1. Sözleşme süresi bitse de ev sahibi kiracıyı çıkaramaz!
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, Kanun gereği bir yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı çıkaramaz.
Kiracı çıkmak isterse, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine haber vererek, sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunu yapmayıp, sözleşme süresi bitmeden yıl ortasında çıkmak isterse yaklaşık 3 kira tutarında tazminat öder.
Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz şekilde çıkarma hakkı, bir yıllık sözleşmelerde sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün hâle gelir. Bu hesabın formülü şöyledir:
Sözleşme süresi + 10 + 1
2. Ev sahibi kira artışını serbestçe yapamaz. Yapılacak kira artışları Kanun'la sınırlandırılmıştır!
Kira bedeli başlangıçta belirlenirken bir sınırlama yoktur. Ancak, sonrasında yapılacak kira artışları on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla sınırlıdır.
Türk Borçlar Kanunu'na getirilen geçici maddeyle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE oranı daha fazla olsa bile konut kiralarında en fazla yüzde 25 artış uygulanabilecek.
Yüzde 25'lik artış sınırlaması sadece konutlar için getirildi. İşyerlerinde artış oranının üst sınırı TÜFE olarak uygulanmaya devem edecek.
Sözleşmelerde artış oranı olarak sıkça kullanılan "ÜFE/TÜFE ortalaması" ya da "TEFE/TÜFE ortalaması" formülü, TÜFE'yi aştığı için geçersizdir.
3. Ev sahipleri, kira sözleşmelerinde kira bedelinin arttırılması için 5 yıldan sonra kira tespit, öncesinde ise uyarlama davası açabilirler!
Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu dava en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabilir. Bu davayı açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğu yoktur.
Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa (ki hemen her sözleşmede vardır) kira tespit davası, beş yıldan sonra istenildiği zaman açılabilir ve mahkemenin kira artış kararı, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanır.
5 yılı beklemek istemeyen ev sahipleri kira artışı için uyarlama davası açabilir. Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği iddia ve ispat edilmelidir.
4. Kiradaki ev ya da işyerinin satılması, kiracının serbestçe çıkarılabileceği anlamına gelmez!
Kira konusu ev ya da işyeri satılsa dahi kira sözleşmesi yeni maliki de bağlar. Yeni malik de eski malik gibi, "ihtiyacım var" ya da "esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım" gibi gerekçelerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu iddiasını dava açarak ispatlamak durumundadır.
Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik gibi sözleşme süresinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir. Bu altı aylık imkândan yararlanabilmesi için yeni malik, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Aksi hâlde, sadece sözleşme süresinin bitiminde davayı açabilir.
Mahkeme kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz!
5. Ev sahibinin elinde tahliye taahhüdü varsa, kiracıyı çıkarmak için başka bir şeye ihtiyaç kalmaz!
Kiracı tahliye taahhüdü imzalamışsa ev sahibi taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebilir. Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak hızlıca tahliyeyi sağlayabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir.
Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde ev sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullanılamaz.
Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul etmektedir.
14.07.2022
Doç. Dr. Umut Yeniocak
