Kira hukukunda Kanun, kiraya veren karşısında kiracıyı koruma amacıyla sözleşme serbestîsine önemli kısıtlamalar getirmiştir. Özellikle, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kiraya veren tarafından feshi imkânını önemli ölçüde engellemiştir. Ayrıca, her ne kadar başlangıçtaki kira bedeli anlaşmasına müdahale edilmemişse de sonrasında yapılacak kira artış anlaşmalarına da önemli sınırlamalar konulmuştur.
İşte tarafların arabuluculuk sürecinde yaptıkları anlaşmanın, kiracıyı koruma amacına hizmet eden bu tür emredici kanun kurallarına aykırı olması hâlinde, bu anlaşma belgesinin akıbeti ne olacak sorusu oldukça önemli.
Sözleşme hukukunun genel ilkeleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmeleri özelinde ortaya koyduğu açık ve somut kuralların gereği olarak şunu kabul etmek gerekir ki; Kanun’un kiracıyı özel olarak koruma altına almak için koyduğu emredici kurallara aykırı anlaşmalar geçersizdir ve bu anlaşmanın arabulucu nezdinde yapılmış olması ve hatta icra edilebilirlik şerhi verilmiş olması dahi bu sonucu değiştirmez. Arabuluculuk, Kanun’a aykırılığın kılıfı olarak kullanılamaz. Aksi hâlde, bu uygulamadan en büyük zararı yine arabuluculuk kurumu görür.
Özellikle bugünlerde dile getirilen, konut kiralarındaki artışı yüzde 25'le sınırlandıran TBK Geçici Madde 2 hükmünün arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmasıyla aşılabileceği yönündeki görüşler, hukuka ve hatta kanuna aykırı yorumlardır.
Kamu düzenine ilişkin emredici bir kural olduğu açık olan TBK Geçici Madde 2’ye yakından bakalım:
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Hükme dikkatli bakıldığında, dördüncü cümlede açıkça “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” ibaresinin yer aldığı görülür. Esasen bu ibare hükümde yer almasaydı da aynı sonuca varmak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinin gereğidir. Fakat kanun koyucu tereddütleri ortadan kaldırmak için açıkça bu cümleyi de kanun maddesine yerleştirme ihtiyacı duymuştur. Böylece, hükmün açık lafzının da dediği gibi, yüzde 25 sınırlamasına aykırı anlaşmalar geçersizdir. Buradaki geçersizliği kesin hükümsüzlük olarak anlamak gerekir.
Kesin hükümsüz anlaşmalar; herhangi bir işleme ya da karara gerek olmaksızın kendiliğinden ve baştan itibaren geçersizdir. Kesin hükümsüz bir anlaşmaya dayanarak talepte bulunulamaz ve kesin hükümsüz bir anlaşmaya dayanılarak ifa edilen borçlar karşı taraf için sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Sebepsiz zenginleşme hâlinde, zenginleşme tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımı süresi içinde zenginleşmenin iadesi talep edilebilir.
Burada, somut olayın koşullarına göre, yüzde 25 artış kuralına aykırı olan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. Ancak, içinde bulunduğumuz ekonomik kriz ortamında bir kiracının konutunu kaybetmemek için yüzde 25’in üzerinde bir artış anlaşmasına rıza göstermesi ancak sonradan ilk fırsatta sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürüp yaptığı fazla ödemenin iadesini talep etmesi, istisnai bazı durumlar haricinde, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmeye müsait değildir.
Arabuluculuk sürecinde tarafların arabulucu nezdinde yapacakları anlaşmalar da sonuç olarak Borçlar Hukuku ilkelerine tabi bir sözleşmeden başka bir şey değildir. Bu sebeple geçersizlik yaptırımı, arabuluculuk sürecinde tarafların yüzde 25 artış kuralına ya da kiracıyı koruma amacına hizmet eden diğer emredici kurallara aykırı başka bir anlaşma yapmaları hâlinde de uygulanacaktır.
Kira tespit davaları bakımından hemen şu notu düşmekte fayda var:
TBK 344/3 uyarınca açılacak kira tespit davalarında, kira başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin geçmiş olması gerekir. Beş yıllık süre geçtikten sonra açılacak kira tespit davasında hâkim, yeni dönem kira bedelini tespit ederken, Kanun’daki TÜFE ya da yüzde 25 sınırlamasıyla bağlı değildir. Bu sebeple, beş yıllık süre geçtikten sonra tarafların TBK 344/3 anlamında yeni dönem kira bedelini belirlemek üzere arabulucu nezdinde yapacakları anlaşmalarda artış oranı, yukarıda yaptığımız açıklamalardan farklı olarak, yüzde 25'i hatta TÜFE oranını geçse dahi geçerli ve tarafları bağlayıcı olacaktır.
Taraflar TBK 344/3 uyarınca yeni dönem kira bedelini kendi aralarında anlaşarak serbestçe belirleyebileceklerine göre, arabuluculuk sürecinde bu anlaşmanın yapılması pekâlâ mümkün olacaktır. Bu anlaşmadan sonra yeniden TBK 344/3 anlamında kira tespit davası açılabilmesi için beş yıllık yeni bir sürenin geçmesi gerekecektir.
Prof. Dr. Umut Yeniocak
