1. İnşaatın başlaması ve tamamlanmasına ilişkin sürelerin açık ve net olması gerekir!
Türkiye’deki inşaat sektöründe en büyük risklerden biri, inşaatın zamanında tamamlanmamasıdır. İnşaat sözleşmelerinde kullanılacak doğru formüller, bu riski azaltma amacına hizmet edecektir.
Gecikme riskini azaltmak için öncelikle, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmesi için gereken sürenin başlangıcı ve sonu doğru bir formülle belirlenmelidir. Sözleşmeye yazılan maddede, işin başlangıcı ve tamamlanarak teslimine ilişkin sürelerin hesap yöntemi açık ve net olmalıdır, Aksi hâlde, inşaatın gecikmesi çok yüksek bir risk hâlini alır.
Örneğin, sözleşmede yer alan “İnşaat 12 ayda tamamlanacaktır. Bu süre yapı ruhsatının alınmasından sonra başlar.” cümlesinin mutlaka, yapı ruhsatının alınması bakımından konulacak bir maksimum süreyle tamamlanması ve belirlenen maksimum sürede yapı ruhsatı alınamazsa sözleşmenin akıbetinin ne olacağına ilişkin bir yaptırım kuralının sözleşmeye eklenmesi gerekir.
Belirlenen inşaat süresine, duruma göre bir miktar süre eklenmesi, inşaat sektöründe sıkça karşılaşılan bir uygulamadır. Ek süre verilmesine ilişkin kuralların sözleşmede belirlenmesi ve inşaatın tamamlanması bakımından her hâlükârda bir maksimum sürenin konulması gerekir. Bu maksimum sürede inşaatın tamamlanmaması hâlinde uygulanacak yaptırımın ve yarım kalan inşaatın akıbetinin ne olacağının da sözleşmeye açıkça yazılması önemlidir.
2. İnşaatın gecikmesi hâlinde uygulanacak kuralın gerçek bir cezai şart olması gerekir!
İnşaatın zamanında tamamlanıp teslim edilmemesi hâlinde uygulanacak yaptırımın caydırıcılıktan uzak bir şekilde düzenlenmesi, inşaatın gecikmesi riskini artırır.
Özellikle, gecikme hâlinde yüklenici tarafından “kira tazminatı” ödeneceği yönündeki hükümler çoğu zaman gecikmeyi önleme fonksiyonundan yoksundur. Çünkü bu hükümlerde kullanılan kalıp formüllere dikkat edilirse, bunlar cezadan çok, yükleniciyi zorlamayacak tutarda bir miktar tazminat ödemesi karşılığında yükleniciye adeta inşaatı geciktirme imkânı veren hükümlerdir.
Gecikme riskini azaltmak için sözleşmede, gerçek anlamda ceza fonksiyonu olan bir maddeye yer vermek oldukça önemlidir. Ceza maddesi kaleme alınırken özellikle “kira tazminatı” ve benzeri zarar tariflerine hiç değinilmemeli, caydırıcı etkisi olacak tutarda bir cezai şart maddesi mümkün olduğu kadar yalın bir ifadeyle kaleme alınmalıdır.
Örneğin, “İnşaatın belirtilen sürede tamamlanmaması hâlinde Yüklenici, geciktiği her ay için … tutarında cezai şart ödeyecektir.” gibi.
Yukarıda da ifade edildiği üzere, gecikilen her ay ceza tahakkuk etse bile gecikmenin maksimum kaç ay olabileceği ve bu sürenin de aşılması hâlinde inşaatın ve sözleşmenin akıbetinin ne olacağı da bu maddeye mutlaka eklenmelidir.
3. İnşaat tamamlanmadan karşılığının tamamen ödenmemesi gerekir!
Yüklenicinin inşaatı tamamlamasının karşılığı olarak genellikle bir miktar para ve/veya inşa edilen bağımsız bölümlerden bir kısmı yükleniciye verilir. Yükleniciye verilecek bu karşılığın mutlaka inşaatın tamamlanan seviyesi ile orantılı olarak verilmesi gerekir.
Örneğin;
· başlangıçta %20,
· inşaatın temeli atıldığında %20,
· üçüncü kat tamamlandığında %20,
· inşaat bittiğinde %20,
· yapı kullanma izin (iskân) belgesi alındığında %20 gibi.
Yükleniciye yapılacak ödemenin ya da arsa payı devrinin baştan yapılması zorunlu ise bu ihtimalde yüklenicinin inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun olarak tamamlamasının teminatı olarak; ipotek, teminat mektubu ve benzeri güçlü bir teminat vermesini sağlamak gerekir. Aksi hâlde, inşaatın gecikmesi ya da işin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmaması riski artacaktır.
Prof. Dr. Umut Yeniocak
