Konut kiraları bakımından %25 artış sınırlaması getiren yürürlükteki geçici kanun hükmünün süresi 1 Temmuz 2024 itibariyle doluyor. İlgili bakanlıklardan yapılan açıklamalar, bu uygulamanın üçüncü kez uzatılmayacağını gösteriyor.
Bu durum, iş yeri kiraları bakımından herhangi bir değişiklik getirmiyor. İş yerlerinde TÜFE artış sınırı uygulaması geçmişte olduğu gibi yine devam edecek.
Peki konut kiracıları, bu gelişmeden nasıl etkilenecek? Örnekler üzerinden inceleyelim.
Kira başlangıcı örneğin 1 Mart ise
Yüzde 25 artış sınırlamasını öngören kanun hükmünün süresinin 1 Temmuz 2024’te doluyor olması, ev sahiplerinin 1 Temmuz’da itibaren derhal ek ödeme, ek kira artışı talep edebilecekleri anlamına gelmez. Her kira sözleşmesinde artış kuralı kira yılının sona erdiği ve yeni kira yılının başladığı tarih itibariyle ve yılda bir kez uygulanabilir.
Örneğin, kira dönemi her yıl 1 Mart’ta yenilenen bir sözleşmede ev sahibi TÜFE oranında artış yapabilmek için 1 Mart 2025’i beklemek zorundadır. Öncesinde bir artış talep etmesi hukuken mümkün değil.
Kira sözleşmenizde TÜFE oranında artış yapılacağı yazılıysa
Kira sözleşmenizde kira bedelinin her yıl TÜFE oranında artırılacağı yönünde bir kural varsa, geçtiğimiz iki yıldır uygulanan %25 artış sınırlaması sebebiyle adeta dondurulmuş ve hukuken uygulanması engellenmiş olan bu sözleşme hükmü 1 Temmuz 2024’ten sonra tekrar yürürlüğe girmiş olacak. Bunun anlamı şudur:
Örneğin kira dönemi 1 Eylül’de sona eriyorsa, geçtiğimiz 1 Eylül’de yapılan %25 artış 1 Eylül 2024’e kadar uygulanmaya devam edilecek, 1 Eylül 2024’ten itibaren ise on iki aylık ortalama TÜFE oranı uygulanarak yeni kira döneminde ödenecek kira bedeli bulunacak.
Kira sözleşmenizde TEFE/TÜFE ortalaması şeklinde bir kural varsa
Kira sözleşmenizde kira bedelinin her yıl TEFE/TÜFE ortalaması oranında arttırılacağı yazılıysa, 2019 Ocak ayından bu yana yürürlükte olan kanun hükmüne göre sözleşmenizdeki bu artış maddesi TÜFE oranını aştığı oranda geçersizdir. Bu sebeple, geçtiğimiz iki yıl boyunca yürüklükte olan yüzde 25 artış sınırlaması sebebiyle uygulanamayan sözleşmedeki bu artış maddesine göre, yüzde 25 artış sınırı kalktıktan sonra ve kira sözleşmenizde yeni kira döneminin başlayacağı tarihten itibaren TÜFE oranında zam yapılması hukuken gerekli ve yeterli olacaktır.
Kira sözleşmenizdeki artış oranı sabit olarak belirlenmişse
Kira sözleşmenizde örneğin kira bedelinin her yıl %30 oranında artırılacağı şeklinde bir kural varsa, yine geçtiğimiz iki yıl boyunca yürürlükte olan %25 sınırı sebebiyle uygulanamayan bu kural artık uygulanabilecektir.
Burada dikkat edilirse, TÜFE oranı daha yüksek olsa bile sözleşmenizdeki oranı uygulamak zorundasınız. Bunu aşamazsınız. Yani artış oranının bu şekilde oransal olarak sabit şekilde belirlendiği sözleşmelerde, yüzde 25 sınırı kaldırılsa bile 1 Temmuz 2024’ten sonra dahi TÜFE oranı değil sözleşmedeki bu oran uygulanır.
Sözleşmedeki oranının çok düşük kalmasından doğan mağduriyetin giderilmesinin tek çaresi ise, öngörülemeyen ekonomik gelişmeler, enflasyon oranı ve kira bedellerindeki beklenmeyen yükseliş iddiasıyla bir uyarlama davası açılmasıdır.
24.06.2024
Prof. Dr. Umut Yeniocak
