Kiracı ve kiraya veren, arabuluculuk anlaşma belgesinde kanunun emredici kurallarına aykırı bir anlaşma yaparlarsa bu anlaşma geçerli olur mu? Kiracı sonradan arabuluculuk anlaşma belgesinin iptalini talep edebilir mi?
Bu soruya farklı yanıtlar veriliyor olsa da, hukuka uygun ve tutarlı olan yaklaşım, arabuluculuk anlaşma belgesinin kamu düzenini ilgilendiren emredici kurallara aykırı olarak düzenlenmesi hâlinde geçersiz (kesin hükümsüz) olacağını kabul etmektir. Buna karşılık, arabulucu nezdinde yapılan anlaşmayla kanundaki emredici sınırlamaların aşılabileceği de iddia edilmektedir.
Bu tartışmayı yakından ilgilendiren ve emredici kurallara aykırılık sebebiyle geçersizlik riskini de önemli ölçüde ortadan kaldıracak bir formül olarak, ihtiyari ya da zorunlu arabuluculuk süreçlerinde anlaşma ihtimali olan taraflar için “kira sözleşmesinin uyarlanması anlaşması” etkili bir seçenek olarak kullanılabilir.
Uyarlama konusu TBK 138’de düzenlenmekte ve bu maddenin lafzına baktığımızda hüküm, sanki uyarlama sadece dava yoluyla yapılabilirmiş gibi anlaşılmaya müsait. Ancak, tarafların bir araya gelerek sözleşme koşullarını anlaşma yoluyla değiştirmesi (uyarlaması) elbette her zaman mümkündür. Üstelik uyarlama anlaşması sözleşme kurulduktan sonra beklenmeyen ve öngörülemeyen gelişmelerin yaşanması sebebiyle önemli ölçüde bozulan sözleşmedeki edim dengesinin yeniden kurulmasını amaçladığı için her zaman yapılabilir ve uyarlama yoluyla sadece kira bedeli değil sözleşmenin diğer koşullarında da değişiklik yapılabilir.
Türkiye’de son birkaç yıl içinde yaşanan ekonomik kriz sebebiyle kiraların öngörülemez ve önlenemez şekilde aşırı yükselmesi TBK 138 anlamında bir uyarlama sebebi olarak kabul edilebilir. Her ne kadar Yargıtay katı bir tutumla, Türkiye’deki ekonomik krizleri uyarlama sebebi olarak kabul etmese de ekonomik kriz sebebiyle tarafların kendi aralarında uyarlama anlaşması yapmasına bir engel yoktur.
Buradan hareketle, kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda arabuluculuk aşamasında, örneğin, henüz ikinci yılında olan bir kira ilişkisinde taraflar, ekonomik kriz sebebiyle kira bedelinin uyarlanması yönünde bir anlaşma yaptıklarında kira bedelini uyarlama yoluyla yeniden belirlemiş olurlar. Üstelik bu bir uyarlama anlaşması olduğu için kira tespit davalarındaki beş yıllık süre sınırına uyulması da gerekmez.
Aynı şekilde, öngörülemeyen ağır ekonomik kriz koşulları sebebiyle kira bedelini yeniden belirledikleri için tarafların, Kanundaki kira bedelinde artış sınırlaması kurallarına uymaları da gerekmez. Zira bu ihtimalde taraflar, bir artış anlaşması değil TBK 138 çerçevesinde bir uyarlama anlaşması yaparak, ağır ekonomik kriz sebebiyle kira bedelini yeniden belirliyorlar.
Aralarındaki uyuşmazlığı anlaşma yoluyla çözmeye yatkın olan kiracı ve kiraya verenler için “arabuluculuk anlaşma belgesinde uyarlama anlaşması” formülü, kira bedeliyle ilgili uyuşmazlıkların etkin ve aynı zamanda hukuka uygun şekilde çözülmesinin en pratik yöntemi gibi görünüyor.
28.05.2024
Prof. Dr. Umut Yeniocak
