Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi adlı kitabımızın tamamlanmak üzere olan yeni baskısında yer verdiğimiz 2023 tarihli bir Yargıtay kararı, uygulama açısından oldukça önemli.
Özellikle Yargıtay’ın, uyarlama davalarındaki bildiğimiz katı tutumunun aksine bu kararda, inşaat projesinin akıbetini ilgilendiren bazı idari kararların ve özellikle 2018’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararıyla yürürlüğe giren dövizle sözleşme yasağının karar konusu inşaat sözleşmesindeki edim dengesini bozduğu, yaşanan bu gelişmelerin uyarlama sebebi olarak kabul edilmesi gerektiği yönündeki açık tespitler, hem inşaat sözleşmeleri hem de diğer sözleşmelerle ilgili açılan uyarlama davalarını yakından ilgilendirmektedir.
Yargıtay 11. HD, 06.04.2023,2021/7877 E. 2023/2131 K.
“18. Davacı tarafın uyarlama sebebi olarak gösterdiği, Muğla Kültür Varlıklarını Korumu Bölge Kurulu’nun 21.11.2016 tarihli kararıyla Proje alanında yer alan bir kısım arazi yönünden 1. Derece, bir kısım alan yönünden ise 3. Derece sit alanı ilanı kararı irdelendiğinde, 3. Derece SİT alanı ilanı yönünden inşaat yoğunluğunda azalmaya yol açmayacak ise de, 1. Derece SİT alanı ilanı yönünden arazi üzerindeki inşaat yoğunluğunun azalacağı önemli bir sebep olmakla birlikte miktar azlığı yönünden önemli bir zarar olmadığı kabul edilse bile, 2016 yılı sonundaki SİT alanı ilanının 2011’den beri devam eden bütün inşaat ve mimari projelerde önemli değişiklik ve masraflara yol açtığı, hepsinin ötesinde inşaat ruhsatının ancak 2018 sonuna sarkmasına sebep olduğu, zaten sınırlı süreyle alınan arazi tahsisi dikkate alındığında, araziyi ticari olarak kullanma süresini önemli ölçüde azalttığı ve SİT alanı üzerine yapılacak olan bağımsız bölümlerin satış ve pazarlanmasında önemli kayıplara yol açacağı, arazi tahsisinin üzerinden 20 yıl geçtikten sonra SİT alanı ilanı kararı alınmasının önceden bilinmesi ve öngörülmesi mümkün görülmeyen ve çok pahalı bir yatırım işinde menfaatler arasında dengenin yeniden sağlanmasını gerektiren önemli bir uyarlama sebebi olarak kabulü gerekir.
19. Davacı tarafça uyarlama sebebi olarak ileri sürülen 13.09.2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Kararı'nda yapılan değişiklikle, taşınmazların satış ve kira sözleşmeleri ile eser sözleşmelerinin dövizle veya dövize endeksli olarak yapılması yasağı getirilmesi olayının da son Protokolden sonra ortaya çıkan ve davacının yatırım maliyetini oldukça yükselten ve edim borcunu ağırlaştıran bir sebep olduğu görülmektedir. Zira tahsisli arazi üzerine yapılacak turizm amaçlı tesislerin daha çok yabancı yatırımcılara yönelik bir ticari faaliyet olduğu, döviz kurları tek başına uyarlama sebebi teşkil etmese de, gerek irtifak hakkı satışlarının veya kiralamaların TL bazlı yapılması zorunluluğunun getirilmesi ve sözleşmenin başlangıcında mümkün olduğu halde döviz üzerinden satışın yasaklanması nedeniyle, döviz üzerinden hasılat paylaşımı garantisinin satış ve pazarlama faaliyetlerini önemli ölçüde zorlaştıran ve davacının yatırımdan beklediği geliri önemli ölçüde azaltan, önceden öngörülmesi mümkün olmayan bir uyarlama sebebi olarak kabul edilmelidir.”
Prof. Dr. Umut Yeniocak
