Son aylarda kira bedellerinin hızla artmasının sonucu olarak, eski kiracılara karşı kiranın arttırılması için ev sahipleri tarafından genel bir baskı oluştuğunu söyleyebiliriz.
Kira bedellerinin hızlıca artmasının kendine göre ekonomik bazı sebepleri olabilir. Hukukumuz, kira sözleşmesi yapılırken bir ev ya da işyerinin kaç paraya kiralandığına kural olarak müdahale etmez. Bu aşamada tarafları serbest bırakır. Ancak Kanun, kira sözleşmesi bir kez yapıldıktan sonra kira bedelinin aşırı arttırmak ve eski kiracıyı evden/işyerinden çıkarıp yerine yeni bir kiracıya daha yüksek bedelle kiralamak isteyen ev sahiplerine karşı önemli sınırlar koyar.
Bu sınırlardan en çok bilineni kira artışıyla ilgili TÜFE sınırlamasıdır. Kira süresi sona erdikten sonra yeni dönem kirası belirlenirken uygulanacak artış oranı olarak Kanun, on iki aylık TÜFE ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu oranın üst sınır yani tavan miktar olduğudur. Yapılacak artış bu oranın altında olabilir ama üstünde olamaz. Ev sahibi kiracıyı buna zorlayamaz. Örneğin, sözleşmede yüzde 20 artış yapılacağı yazıyor ancak TÜFE yüzde 15 olmuşsa, sözleşmedeki oran değil TÜFE oranı uygulanır. Kiracı, en fazla TÜFE oranında artış yaparak, kiracı olduğu evi ya da işyerini kullanmaya devam edebilir.
Kiracıyı çıkarıp yerine yüksek bedelle yeni kiracı almak isteyen ev/işyeri sahiplerinin sıkça başvurduğu yöntem, evde kendisinin ya da çocuğunun oturacağını, eve/işyerine ihtiyacı olduğunu söyleyerek kiracıyı çıkarmaktır. Ancak Kanun, bu durumu kötüye kullananlar için önemli bir kural koymuştur. Örneğin, çocuğunun ihtiyacı olduğunu söyleyip kiracıyı çıkaran kötü niyetli ev sahibi, bu yeri başkasına kiralarsa, Kanuna göre, eski kiracı dava açarak 12 kira bedelinden az olmamak üzere ev sahibinden tazminat hakkı kazanabilir.
Ama dikkat! Yargıtay’a göre, bu tazminat kuralının uygulanabilmesi için kiracının kiraya veren tarafından sözlü olarak uyarılması hatta noterden kendisine gönderilen bir ihtarname üzerine evden/iş yerinden çıkmış olması yeterli değil. Kiracının uyarı ya da ihtarnameyi dikkate almayıp kendisine dava açılmasını beklemesi ve evi sonra tahliye etmesi gerekiyor. Aksi hâlde, tazminat talebini mahkemeler kabul etmiyor.
Buna karşılık, kira bedellerinin aşırı artmasından dolayı istedikleri kira gelirini elde edemeyen ev sahiplerinin de yararına olan bazı kurallar var. Örneğin, kira başlangıcından itibaren beş yıl geçmiş ve kira bedeli emsalleri karşısında çok düşük kalmışsa ev/işyeri sahibi, kira bedelinin arttırılması için dava açabilir.
Ancak, 2012’de yapılan Kanun değişikliğiyle ev sahiplerine tanınan ikinci önemli imkân ise, eski kiracılarla ilgilidir. Ev sahibi, haklı bir sebebi yoksa kiracıyı çıkaramaz. Ancak 2012’de getirilen bu kurala göre, kira süresi bittikten sonra aynı evde/işyerinde kiracı olarak kalan kiracıyı ev sahibi, on yıl sonra haklı bir sebep bildirmeden çıkarabilir. Örneğin, bir yıl süreli bir konut kirasında ev sahibi, bir yılın dolmasının ardından on yıl bekleyecek ve sonrasında kiracıyı çıkarabilecek. Bu kuralın da bugünlerde kira bedellerinin yükseltilmesi için ev sahipleri tarafından sıkça kullanıldığını görüyoruz. Bu kural sebebiyle eski kiracılar, kirayı ev/işeri sahibinin istediği gibi TÜFE oranının çok üstünde arttırmak ya da evden/işyerinden çıkmak zorundadırlar.
Doç. Dr. Umut Yeniocak
