Uyuşmazlık Konusu
Bir iş yerinin paylı malikleri olan Davacı ve Davalı, Davalıya ait payın Davacıya kiralanması konusunda anlaşmışlardır.
Kira ilişkisinin varlığı her iki tarafça kabul edilmekle birlikte esas uyuşmazlık, her iki tarafın ayrı ayrı dosyaya sunduğu, farklı tarihli ve farklı bedelli kira sözleşmelerinden hangisinin asıl sözleşme olarak kabul edileceği, sonuç olarak kira bedelinin ne kadar olduğu ve paylı mülkiyette kiracı pozisyonundaki paydaşın kira borcu sebebiyle tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
Kira bedelini ispat yükü kime ait?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kira bedelinin ödendiğine ilişkin ispat külfetinin ise kiracıya ait olduğu kabul edilir.
Örnek Karar: Yargıtay 3. HD, 15.11.2021, 7460/11368
Kira yılı dolmadan yapılan artış anlaşması!
Kiraya verenin dosyaya sunduğu … tarihli dilekçede, kira bedelinin 145.000 TL’ye çıkarılması konusunda taraflar arasında bir anlaşma yapıldığı beyan edilmişse de, bir an için taraflar arasında kira bedelinin 145.000 TL’ye yükseltilmesine ilişkin bir anlaşmanın varlığı kabul edilse dahi henüz kira ilişkisinin ilk yılı dolmadan kira bedelinde artışa ilişkin bir değişiklik yapılması, TBK 344 hükmü karşısında geçersizdir.
Paylı mülkiyette tahliye talebi?
Paylı mülkiyete konu taşınmazın tahliyesi bakımından şu iki ilke önem arz eder:
- Tahliye talebi kural olarak bölünemediğinden, paylı mülkiyete konu taşınmaza ilişkin tahliye takiplerinde ve tahliye davalarında kural olarak paydaşların tahliyeyi birlikte talep etmeleri gerekir.
- Şayet paylı mülkiyet konusu şey paydaşlardan birine kiralanıyorsa, bu durumda kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde temerrüt gerçekleşse de Yargıtay uygulamasına göre, kiracı aynı zamanda paydaş olduğu için temerrüt sebebiyle sözleşme feshedilebilir ancak tahliye kararı verilemez.
Öte yandan, mütalaamıza konu uyuşmazlıkta kira ilişkisinin tarafı olan Davacı ve Davalının aynı zamanda kira konusu taşınmazın paylı malikleri olduğu, özellikle tahliye talebi bakımından bu hususun dikkate alınması gerektiği, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, aynı zamanda paydaş olan kiracının, temerrüde düştüğü sonucuna varılsa bile tahliye kararı verilemeyeceği, yönündeki tespit ve kanaatlerimiz Sayın Mahkemenin takdirine sunulur.
Örnek Karar:
Yargıtay 6. HD, 30.04.2014, 3492/5500
Doç. Dr. Umut Yeniocak
